Harmony Life Oasis · Koh Samui
Model finansowy najmu
Jak liczymy przychody, koszty i wynik właściciela na osiedlu 53 willi z widokiem na morze. Jedna metodologia dla wszystkich — te same pozycje kosztowe, ta sama prowizja, kwartalne raporty. Prognoza, nie gwarancja.
Osiedle w liczbach
Wynik najmu rozliczamy w modelu pooling: wille tego samego typu tworzą wspólną pulę, a wynik grupy dzielony jest równo między właścicieli. Pojedyncza luka w kalendarzu nie obciąża jednej willi — korzystasz ze stabilności całej grupy.
26
1 sypialnia · standard
90 m², prywatny basen · ceny 6,0–6,2 mln THB
10
1 sypialnia · sea view
98 m², widok na morze · ceny 7,2–7,5 mln THB
3
2 sypialnie
189 m² · sprzedane
5
3 sypialnie · standard
140–216 m² · sprzedane
4
3 sypialnie + taras na dachu
330 m² · sprzedane
5
4 sypialnie
345 m², typ flagowy · cena 16,9 mln THB
Jak powstaje wynik właściciela
Pięć kroków, zawsze w tej samej kolejności. Prowizja operatora liczona jest od dochodu — czyli po odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych, nie od przychodu brutto.
Przychód z noclegów
wszystkie rezerwacje willi w grupie
− Koszty stałe
dzierżawa gruntu, utrzymanie, obsługa osiedla
− Koszty zmienne 10,5%
prowizje portali 7,5% + fundusz remontowy 3%
− Prowizja operatora 20%
liczona od dochodu
= Wynik właściciela
podział równy w grupie tego samego typu
Koszty stałe — pełne rozbicie
Kwoty roczne per willa, w THB. Koszty wspólne (sprzątanie, pralnia, media) to udział willi w kosztach zespołu obsługującego całe osiedle — przy 53 willach rozkładają się korzystniej niż na małych projektach. Dzierżawa gruntu wynika z umowy konkretnej willi.
| THB / rok | 1 syp standard | 1 syp sea view | 2 syp | 3 syp standard | 3 syp + taras | 4 syp |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dzierżawa gruntu (wg umowy willi) | 45 000–50 000 | 70 000 | ~80 000 | ~90 000 | ~110 000 | 120 000 |
| Utrzymanie willi — basen, ogród, serwis techniczny | 27 000 | 28 000 | 39 000 | 42 000 | 55 000 | 58 000 |
| Sprzątanie — udział w zespole osiedla | 42 000 | 42 000 | 66 000 | 72 000 | 84 000 | 90 000 |
| Pralnia — udział w koszcie osiedla | 18 000 | 18 000 | 30 000 | 42 000 | 42 000 | 54 000 |
| Uzupełnianie wyposażenia — pościel, ręczniki, AGD | 20 000 | 20 000 | 32 000 | 44 000 | 44 000 | 56 000 |
| Środki czystości i chemia basenowa | 30 000 | 30 000 | 35 000 | 35 000 | 38 000 | 40 000 |
| Ubezpieczenie nieruchomości | 12 000 | 14 000 | 17 000 | 20 000 | 25 000 | 30 000 |
| Internet, media i części wspólne osiedla | 24 000 | 24 000 | 24 000 | 24 000 | 24 000 | 24 000 |
| Razem koszty stałe (przy śr. dzierżawie) | ≈ 219 000 | ≈ 246 000 | ≈ 323 000 | ≈ 369 000 | ≈ 422 000 | ≈ 472 000 |
| czyli miesięcznie | ≈ 18 250 | ≈ 20 500 | ≈ 26 900 | ≈ 30 750 | ≈ 35 150 | ≈ 39 350 |
1 syp standard
1 syp sea view
2 syp
3 syp standard
3 syp + taras
4 syp
Kwoty dzierżawy dla willi 2- i 3-sypialniowych (sprzedanych) są szacunkiem — obowiązuje stawka z umowy leasehold danej willi.
Sześć grup poolingowych. Wynik dzielony jest wyłącznie między wille tego samego typu: 1 syp. standard (26 willi), 1 syp. sea view (10), 2 syp. (3), 3 syp. standard (5), 3 syp. z tarasem na dachu (4) i 4 syp. (5). Willa z widokiem na morze czy tarasem na dachu zarabia w swojej grupie — droższy zakup idzie w parze z wyższą stawką najmu.
Koszty zmienne i fundusz remontowy
Zależą wprost od przychodu, więc rosną i maleją razem z sezonem.
| Pozycja | Stawka |
|---|---|
| Prowizje portali rezerwacyjnych (OTA) | 7,5% przychodu |
| Fundusz remontowy (odtworzeniowy) | 3,0% przychodu |
| Razem koszty zmienne | 10,5% przychodu |
Po co fundusz remontowy? Willa, która po trzech sezonach wygląda jak nowa, utrzymuje stawki i oceny gości. Fundusz odkładany jest z każdego przychodu i wydawany wyłącznie na tę willę oraz jej wyposażenie — to część modelu, nie dodatkowa opłata.
Przykładowe rozliczenie roczne
Scenariusz bazowy — środek widełek stawek i obłożenia. Kwoty w THB, per willa, przed podatkami właściciela.
| THB / rok | 1 syp standard | 1 syp sea view | 2 syp | 3 syp standard | 3 syp + taras | 4 syp |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Przychód z noclegów | 1 240 000 | 1 574 000 | 2 349 000 | 2 409 000 | 2 988 000 | 3 903 000 |
| Koszty stałe | −219 000 | −246 000 | −323 000 | −369 000 | −422 000 | −472 000 |
| Koszty zmienne (10,5%) | −130 000 | −165 000 | −247 000 | −253 000 | −314 000 | −410 000 |
| Dochód (zysk operacyjny) | 891 000 | 1 163 000 | 1 780 000 | 1 787 000 | 2 252 000 | 3 021 000 |
| Prowizja operatora (20% dochodu) | −178 000 | −233 000 | −356 000 | −357 000 | −450 000 | −604 000 |
| Wynik właściciela | 713 000 | 930 000 | 1 424 000 | 1 430 000 | 1 802 000 | 2 417 000 |
| Cena willi (oferta obecna) | 6–6,2 mln THB | 7,2–7,5 mln THB | sprzedane | sprzedane | sprzedane | 16,9 mln THB |
| Zwrot netto (bazowy → górny) | 11,5% → 14,7% | 12,6% → 16% | wg ceny zakupu | wg ceny zakupu | wg ceny zakupu | 14,3% → 17,2% |
1 syp standard
1 syp sea view
2 syp
3 syp standard
3 syp + taras
4 syp
Scenariusz górny zakłada górne widełki stawek i obłożenia. Dla willi sprzedanych zwrot procentowy zależy od indywidualnej ceny zakupu.
Założenia stawek i obłożenia
Stawki za noc są zakotwiczone w cenach, które goście faktycznie płacą za porównywalne wille z prywatnym basenem w rejonie Choeng Mon / Plai Laem — pełne zestawienie willi referencyjnych znajdziesz poniżej. Obłożenie wg realnej sezonowości wyspy. Wysoki sezon robi wynik roku: cztery zimowe miesiące generują największą część przychodu.
| Typ willi | Wysoki sezon · gru–mar | Średni sezon · kwi–sie | Niski sezon · wrz–lis |
|---|---|---|---|
| 1 sypialnia · standard | 5,5–7 · 80–90% | 4,5–5,5 · 55–70% | 3–4 · 35–50% |
| 1 sypialnia · sea view | 7–9 · 80–90% | 5,5–7 · 55–70% | 4–5 · 35–50% |
| 2 sypialnie | 11–13 · 80–90% | 8,5–10 · 55–70% | 6–7,5 · 35–50% |
| 3 sypialnie · standard | 12–14 · 75–85% | 9–11 · 55–65% | 6,5–8 · 35–45% |
| 3 sypialnie + taras na dachu | 15–18 · 75–85% | 11–13 · 55–65% | 8–10 · 35–45% |
| 4 sypialnie | 20–24 · 75–85% | 14–17 · 55–65% | 10–12 · 35–45% |
1 sypialnia · standard
1 sypialnia · sea view
2 sypialnie
3 sypialnie · standard
3 sypialnie + taras na dachu
4 sypialnie
tys. THB / noc · obłożenie. Widełki stawek to założenia modelu — finalny cennik ustala operator sezonowo, reagując na popyt.
Skąd te stawki — realne ceny z sąsiedztwa
Żadna z tych liczb nie jest „z palca". To ceny, które goście faktycznie płacą za wille z prywatnym basenem w rejonie Choeng Mon / Plai Laem na Koh Samui — tym samym, w którym powstaje Oasis. Odczyt z Booking.com z 2 września 2026, wyszukiwanie dla 2 osób na 5 nocy: wysoki sezon 10–15 stycznia 2027, niski sezon 11–16 października 2026. Podajemy cenę za noc z podatkami, po uwzględnieniu bieżących promocji.
| Willa (Booking.com) | Typ | Metraż | Wysoki sezon | Niski sezon |
|---|---|---|---|---|
| Sasitara Thai Villas | 1 syp | 60 m² | 3960 | 2460 |
| PS Thana Resort | 1 syp | 90 m² | 4620 | 4100 |
| Paradise Island Estate | 1 syp | 65 m² | 7830 | 3920 |
| Samui Blue Orchid | 1 syp | 150 m² | 7860 | — |
| Tango Luxe Beach Villa | 1 syp | 80 m² | 9130 | 4860 |
| Samui Honey Tara | 2 syp | 185 m² | 7720 | — |
| Sonata Koh Samui | 2 syp | 300 m² | 16 040 | 11 880 |
| NEW Private Pool 3BR Villa | 3 syp | — | 12 130 | 5790 |
| Horizon Villas Samui | 3 syp | 282 m² | 13 620 | — |
| Valentine Village | 3 syp | 144 m² | 15 000 | 8160 |
| The Beach Residence | 3 syp | 280 m² | 16 500 | 9000 |
| Mai Tai Villa | 3 syp | 600 m² | 17 700 | 6600 |
| Sunset Estates | 4 syp | 598 m² | 20 150 | — |
| Samui Bayside Luxury Villas | 4 syp | 350 m² | 23 290 | — |
| Royal Majestic Grand Thai Villa | 4 syp | 500 m² | 32 400 | 18 000 |
Sasitara Thai Villas
PS Thana Resort
Paradise Island Estate
Samui Blue Orchid
Tango Luxe Beach Villa
Samui Honey Tara
Sonata Koh Samui
NEW Private Pool 3BR Villa
Horizon Villas Samui
Valentine Village
The Beach Residence
Mai Tai Villa
Sunset Estates
Samui Bayside Luxury Villas
Royal Majestic Grand Thai Villa
Ceny w THB za noc. „—" oznacza brak dostępności danego obiektu w badanym terminie. Z zestawienia wyłączyliśmy wille resortów 5★ (The Ritz-Carlton, SALA, Six Senses, Melati — 14–32 tys. THB/noc), bo to inny produkt cenowy. Nowa willa w europejskim standardzie broni górnej połowy widełek dla swojego typu.
Osiedle łącznie — skala programu najmu
Scenariusz bazowy dla wszystkich 53 willi. Pokazujemy to, bo skala osiedla jest częścią modelu: jeden zespół, wspólny marketing i realny budżet na utrzymanie standardu.
99 mln
THB przychodu osiedla rocznie
59 mln
THB wyniku właścicieli łącznie
3 mln
THB rocznie w funduszach remontowych willi
15 mln
THB wynagrodzenia operatora (20% dochodu)
Czego ten model nie obejmuje
Podatków właściciela — zależą od formy rozliczenia i rezydencji podatkowej, dlatego pokazujemy wynik przed opodatkowaniem i rekomendujemy weryfikację u niezależnego doradcy podatkowego. Nie obejmuje też kosztów zakupu (rejestracja leasehold, opłaty urzędowe) — te otrzymujesz w zestawieniu przed podpisaniem umowy.
Chcesz przeliczyć konkretną willę?
Przygotujemy indywidualne rozliczenie dla wybranej willi — z jej ceną, dzierżawą gruntu z umowy i harmonogramem płatności.
Zapytaj o wyliczeniePrzedstawione wartości mają charakter orientacyjny i prognostyczny. Finalne wyniki zależą od sezonowości, realnego obłożenia, strategii cenowej i kosztów w danym roku — nie stanowią gwarancji zysku ani oferty w rozumieniu prawa. Stan danych: wrzesień 2026, ceny willi wg aktualnego panelu ofertowego.